Neue Tücken beim Kauf von Mehrfamilienhäusern

Wie Beratungspraxis von Haus & Grund zeigt, wird so mancher Kauf von Mehrfamilienhäusern in der letzten Zeit von der neu geregelten Kündigungsbeschränkung in § 577a Abs. 1a BGB durchkreuzt. Die Rede ist von der seit Mai 2013 geltende Kündigungsbeschränkung bei dem Erwerb von Häusern durch Erwerbermehrheiten.

Wie Beratungspraxis von Haus & Grund zeigt, wird so mancher Kauf von Mehrfamilienhäusern in der letzten Zeit von der neu geregelten Kündigungsbeschränkung in § 577a Abs. 1a BGB durchkreuzt. Die Rede ist von der seit Mai 2013 geltende Kündigungsbeschränkung bei dem Erwerb von Häusern durch Erwerbermehrheiten.

Hat eine Erwerbermehrheit oder eine Personengesellschaft die Absicht, ein Gebäude zu erwerben, was später in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll, ist die restriktive Kündigungsbeschränkung von § 577a Abs. 1a BGB zu beachten. Ein Beispiel wäre der geplante Erwerb eines Dreifamilienhauses von jungen Familien oder Ehepaaren. Soll dabei von vornherein oder auch später jeder Familie eine bestimmte Wohnung für die spätere Eigennutzung zugewiesen werden, ist die Kündigungsbeschränkung zu beachten. In diesem Fall greift eine Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs oder wegen einer Verwertung durch Abriss für die Dauer von zumindest drei Jahren ein.

Die neue Vorschrift geht aber noch darüber hinaus.Die Kündigungssperrfrist beginnt bereits mit der Veräußerung an die Erwerber, und zwar im noch ungeteilten Zustand. Mit anderen Worten: Die Kündigungssperrfrist tritt sogar dann ein, wenn die Erwerbermehrheit keinerlei Umwandlungsabsichten hat.

Der Gesetzgeber hat mit dem Mietrechtänderungsgesetz 2013 bestehende Lückenim Kündigungsschutz geschlossen. Die Neuregelung ist ab 01. Mai 2013 in Kraft getreten. Der Kündigungsschutz wurde in § 577a Abs. 1a BGB auf solche Fälle erweitert, in denen der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an mehrere Erwerber veräußert wird. Damit löst jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an mehrere Erwerber nun die Kündigungssperrfrist aus, ohne dass es noch auf die relevante Begründung von Wohnungseigentum ankäme (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, 2013, § 577a Rn. 18b; Elzer/Riecke, in: Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl., 2015, 2. Kap. Rn. 129 sowie Hinz, a.a.O., 14. Kap. Rn. 142; Emmerich, WuM 2013, 323 [329]; Fleindl, NZM 2012, 57 [62]; Eisenschmid, jurisPR-MietR 9/2013 Anm. 1; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 7. Aufl., 2014, B Rn. 2093; a. A. Bruns, ZMR 2012, 933 [937]).

Die Kündigungssperrfrist gilt nur dann nicht, wenn die Erwerbermehrheit derselben Familie oder demselben Haushalt angehört.

Eine anschließende Umwandlung in Wohnungseigentum löst dann jedoch keine neue Sperrfrist gem. § 577a Abs. 2a BGB aus (Emmerich, WuM 2013, 323 [329]).

Der Notar wird in aller Regel auf ein gesetzliches Mietervorkaufsrecht und auf diese Kündigungsbeschränkung hinweisen. Eine Formulierung in einem notariellen Grundstückkaufvertrag könnte demnach wie folgt lauten
(Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 7. Aufl., 2014, Rn. 1927):

"[…] Den Vertragsteilen ist ferner bekannt, dass das Kündigungsrecht des Eigentümers gegenüber dem derzeitigen Mieter wegen Eigenbedarfs und wegen unwirtschaftlicher Verwertung gem. § 577a BGB auf die Dauer von 3 Jahren ab Eigentumsumschreibung ausgeschlossen ist. Durch Landesverordnung vom ..... wurde diese Frist gem. § 577a Abs. 2 BGB auf ... Jahre verlängert. […]"

Dennoch zeigt die jüngste Haus & Grund-Beratungspraxis, dass dieser Hinweis im Notarvertrag gelegentlich unterbleibt. Die Planung eines Erwerbsvorgangs kann dadurch ins Wanken geraten. Dies gilt besonders, wenn eine Immobilie in einer Stadt oder Region erworben werden soll, für die die Kündigungssperrfrist von der Landesregierung verlängert wurde. Dies ist nach § 577a Abs. 2 S. 2 BGB in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde für bis zu 10 Jahren zulässig, in der die ausreichende Wohnungsversorgung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Die nachfolgende Übersicht gibt einen Überblick, in welchen Städten und Regionen eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt.

Lassen Sie sich in diesen und anderen Fällen von Haus & Grund beraten, bevor der Vertrag unterschrieben wird.

Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner

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