Wasserkosten: Umlage von Grundgebühren – Haus & Grund weist Kritik zurück
Haus & Grund weist die Kritik an seiner Darstellung, wonach Hausbesitzer infolge eines aktuellen BGH-Urteils nun Grundgebühren der Wasserkosten für leerstehende Wohnungen verbrauchsabhängig umlegen dürfen (Pressemitteilung vom 04.11.; LVZ vom 22.11. sowie 01.12.), zurück.
Wie in der Haus & Grund-Pressemitteilung vom 04.11. berichtet, dürfen die Kosten der Wasserversorgung nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.10.2010 einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, auch wenn in den Kosten der Wasserversorgung Fixkosten wie Grundgebühren enthalten sind, die unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch des Mieters anfallen (BGH, Urt. v. 06.10.2010 ? VIII ZR 183/09, WuM 2010, 685). Eine Ausnahme soll nur dann gelten, wenn ein erheblicher Wohnungsleerstand im Gebäude zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter bei den Kosten der Wasserversorgung führt.
Inzwischen liegen seit Anfang Dezember 2010 die ersten Kommentare zu dieser aktuellen BGH-Entscheidung vor. Diese bestätigen die Auffassung von Haus & Grund Leipzig: Danach ist es im Grundsatz in Zukunft unbedenklich, Grundgebühren bei der Wasserkostenumlage verbrauchsabhängig zu berücksichtigen (Schach, GE 2010, 1580).
Etwas anderes gilt nur bei hohem oder erheblichem Leerstand (Schach, GE 2010, 1580; Blank, IMR 2010, 506). Wann von einem hohen Leerstand und einer unzumutbaren Kostenbelastung für Mieter mit Grundgebühren bei der Wasserkostenumlage auszugehen ist, hat der BGH in der aktuellen Entscheidung offen gelassen (Blank, IMR 2010, 506). Auf die in diesem Punkt offene Rechtsentwicklung hatte Haus & Grund in seiner Pressemitteilung bereits kurz nach Entscheidungsveröffentlichung hingewiesen.
Die Auffassung, wonach bereits bei 10 % von einem "erheblichen" Leerstand auszugehen sei, ist unzutreffend. Davon gehen nicht einmal Juristen beim Deutschen Mieterbund aus. Tatsächlich machen diese in deren aktuellen Ausgabe ihres Betriebskostenkommentars eine "Erheblichkeitsgrenze" von 20 % Leerstand bei größeren Abrechnungseinheiten aus (Wall, in: Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., 2010, Rdnr. 2785). Gleichzeitig wird darauf verwiesen, dass der Mieter nur bei "krasser Unbilligkeit" beanspruchen könne, dass der Vermieter den Umlageschlüssel ändert (Wall, in: Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., 2010, Rdnr. 2785 u. 2782). Andere gehen sogar davon aus, dass ein unzumutbarer dauerhafter und nicht vom Vermieter zu "vertretender" Leerstand nicht unter 20 %, eher bei 30 % bei großen Wohnanlagen sowie mehr als 30 % bei kleineren Mehrfamilienhäusern anzunehmen sei (Sternel, WuM 2003, 243, 246; ders., Mietrecht aktuell, 4. Aufl., 2009, Rdnr. V 205).
Rechtsanwalt Eric Lindner
