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Widerrufsrecht von Verbrauchern bei Immobilien-Maklerverträgen

08.07.2016

Widerrufsrecht von Verbrauchern bei Immobilien-Maklerverträgen

Der Bundesgerichtshof hat entscheiden, dass ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag vom Maklerkunden widerrufen werden kann (BGH, Urt. v. 07.07.2016 - I ZR 30/15 u. I ZR 68/15; BGH-Pressemitteilung v. 07.07.2016).

In beiden Verfahren haben Immobilienmakler die Zahlung von Maklerprovision geltend gemacht. in Anspruch. Eine Immobilienmaklerin bewarb in einem Internetportal ein Hausgrundstück. Auf der Internetseite war auf eine vom Käufer zu zahlende Maklercourtage von 6,25% des Kaufpreises hingewiesen. Der Maklerkunde bekundete per E-Mail sein Interesse an dem Objekt. Der Immobilienmakler übersandte ihm darauf als pdf-Datei ein Exposé, in dem ebenfalls eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung enthielt das Exposé nicht. Der Maklerkunde bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach der Besichtigung erwarb der Maklerkunde das Grundstück zu einem Kaufpreis von 240.000 €. Der Makler verlangt vom Käufer nunmehr die Zahlung einer Maklerprovision. Der Käufer widerrief den Maklervertrag im Laufe der Auseinandersetzungen.

Im zweiten Verfahren vor dem BGH bewarb der Immobilienmakler ebenfalls im Internet ein Grundstück. Auf die Anfrage des Maklerkunden übersandte er per E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht.  Der Maklerkunde bestätigte per E-Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Klägerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 650.000 €. Der Immobilienmakler verlangt von dem Maklerkunden als Beklagten nunmehr die Zahlung einer Maklerprovision. Im Laufe der Auseinandersetzungen hat der Maklerkunde den Maklervertrag widerrufen.

Nach Auffassung des BGH steht einem Verbraucher nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB a.F. zu. Die hier relevanten Maklerverträge, die Gegenstand der Verfahren waren, seien Fernabsatzverträge über die Erbringung von Dienstleistungen i.S.v. § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F., bei denen ein Widerrufsrecht besteht.  Die jeweiligen Beklagten haben die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen können, weil sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden waren. Der Widerruf wurde jeweils auch fristgerecht von den Maklerkunden erklärt.  Das Widerrufsrecht der jeweiligen Beklagten sei zum Zeitpunkt der Widerrufserklärungen auch noch nicht gemäß § 312d Abs. 3 BGB a.F. erloschen gewesen. Die jeweiligen Beklagten hätten die Provision vor der Ausübung des Widerrufsrechts noch nicht bezahlt. Den Maklern stehe in beiden Fällen wegen der erbachten Maklerleistungen kein Anspruch auf Wertersatz zu. Es fehle an einer von Gesetzes wegen erforderlichen zusätzlichen Belehrung der Maklerkunden.

Die Entscheidungen des BGH sind nicht nur für Maklerverträge aus der Zeit vor dem 13. Juni 2014 bedeutsam. Der Gesetzgeber hat Mitte 2014 Verbraucherrechte erheblich ausgeweitet. Neue Verbraucherwiderrufsrechte bestehen nun in vielen Fällen bei Verträgen, die über Fernkommunikationsmittel wie E-Mails, Online-Shops, Kataloge oder übers Telefon abgeschlossen werden. Darunter kann aber auch der herkömmliche Briefwechsel fallen. Für Maklerverträge, die per E-Mail, übers Internet oder telefonisch geschlossen werden, gilt nichts anderes. Knackpunkte sind hier die umfangreichen Pflichtangaben und die ordnungsgemäße Belehrung über das Verbraucherwiderrufsrecht. Erfahrungen zeigen, dass diese Aspekte von Immobilienmakler gegenüber Verbrauchern nicht immer ausreichend beachtet werden. Das kann Provisionsansprüche in Gefahr bringen und für Verbraucher als Maklerkunden ein Prüfkriterium bei der Zahlung von Maklerprovision sein. Im gleichen Sinne wie aktuell der BGH hatte bereits das Landgericht Leipzig entschieden (LG Leipzig, NJW-RR 2015, 1329; vgl. dazu auch Lindner, ZMR 2015, 261 und ders., ZMR 2016, 356).

 

Haus & Grund Leipzig | Syndikusrechtsanwalt Dr. Eric Lindner

 

 

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