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Legionellenbefall und Mietminderung

19.08.2014

Legionellenbefall und Mietminderung

Ausgangspunkt

Seit 01.11.2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern verpflichtet, Trinkwasser auf Legionellenbefall untersuchen zu lassen, wenn in ihren Häusern Trinkwasser zentral erwärmt wird. Die Erstuntersuchungen mussten bis 31.12.2013 abgeschlossen sein. Bereits kurz nach Inkrafttreten der novellierten Trinkwasserverordnung hatten zwei große Messdienstleister erste Zahlen zu den Untersuchungsergebnissen veröffentlicht. Danach waren Grenzwert-überschreitungen in 16 Prozent der untersuchten Fälle, ein anderes Mal in immerhin  rund 8 Prozent der Fälle festzustellen (News v. 02.11.2012). Das Gefährdungspotenzial wird als erheblich angesehen. Bei diesen Krankheitserregern handelt es sich um stäbchenförmige Bakterien. Gefährlich wird es vor allem, wenn sie etwa bei Duschen in die Atemwege gelangen. Dann droht die Legionärskrankheit, die in 6 bis 15 Prozent aller Fälle tödlich verlaufen kann.

Minderung bei Legionellenbefall

Nun liegt eine erste Entscheidung aus der Instanzrechtsprechung vor, die sich mit der Minderungshöhe in Fällen des Legionellenbefalls befasst (AG Dresden, Urt. v. 11.11.2013 - 148 C 5353/13, dazu Herlitz, jurisPR-MietR 16/2014 Anm. 1).

Im Fall zeigte sich folgender Befund im Trinkwasser:

 Grenzwert nach Trinkwasserverordnung festgestellter Wert im Fall AG Dresden
 100 KBE/100 ml 1. Probe: 14.000 KBE/100 ml
  danach Filtereinbau im Duschkopf
  2. Probe: 3.700 KBE/100 ml

  (KBE = Kolonienbildende Einheiten)

Über die festgestellten Grenzwertüberschreitungen informierte die Vermieterin ihre Mieter und das Gesundheitsamt unverzüglich. Wird der technische Maßnahmewert überschritten, ist eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten. Dieser Grenzwert beträgt bei Legionellen ("Legionella spec.") 100 KBE/100 ml (Anlage 3 Teil II der TrinkwVO). Nach Auffassung des Amtsgerichts ist eine Mietsache dann mangelhaft, wenn sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Das sei dann der Fall, wenn dies den Vertragsparteien bekanntwerde. Die hier gegebene Grenzwertüberschreitung nach der ersten Probe deute auf eine akute Gesundheitsgefährdung hin. Deswegen sei eine Mietminderung ab Bekanntwerden in Höhe von 25 Prozent angemessen. Aber auch nach Einbau des Filters im Duschkopf sei der Mieter berechtigt gewesen, die Miete zu mindern. Nach dem Ergebnis der zweiten Probe bestand nach Ansicht des Gerichts ebenfalls eine abstrakte Gesundheitsgefahr. Durch den Filtereinbau sei die Gefahr verringert, aber nicht beseitigt gewesen. Eine Gefahrbefürchtung reiche für eine Mietminderung aus.

Auswirkungen für die Praxis

Damit wird erneut die Bedeutung der Verantwortlichkeit für Betreiber von Trinkwasseranlagen deutlich. Eigentümer sind gut beraten, die Untersuchungs- und Betreiberpflichten der Trinkwasserverordnung ernst zu nehmen. Ob in Schulen, Kliniken oder Mehrfamilienhäusern. Überall mehren sich die Vorfälle. So wurden zuletzt in 58 Schulen in Thüringen Überschreitungen des Grenzwertes festgestellt (TLZ v. 18.08.2014). In Mehrfamilienhäusern werden landauf landab Duschverbote von Gesundheitsämtern ausgesprochen. In Leipzig wiesen schon 10 bis 20 Prozent der Proben, die die Kommunalen Wasserwerke Leipzig an repräsentativen Entnahmestellen durchführten, eine erhöhte Konzentration von Legionellen auf (Oschatzer Allgemeine v. 22.08.2013). Wohlgemerkt nicht im Trinkwassernetz der Wasserwerke, sondern in den Anlagen von Mehrfamilienhäusern. Insgesamt werden in Sachsen pro Jahr bis zu 40 Erkrankungen durch Legionellen gemeldet, laut Statistik sterben ein bis zwei Patienten daran (LVZ v. 06.11.2013). Die für Eigentümer wichtigsten Änderungen sind in einem Infoblatt "Die neue Trinkwasserverordnung – Pflichten der Gebäudeeigentümer" zusammengefasst. Dieses kann in den Formularangeboten "Infoblätter rund um die eigene Immobilie" kostenfrei heruntergeladen werden.

 

Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner

 

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