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Mietverträge von Haus & Grund Leipzig: Renovierungsklauseln sind wirksam

14.11.2013

Mietverträge von Haus & Grund Leipzig: Renovierungsklauseln sind wirksam

Mietverträge von Haus & Grund Leipzig: Renovierungsklauseln sind wirksam

Die in Wohnraummietverträgen von Haus & Grund Leipzig enthaltene Schönheitsreparatur- und Abgeltungsklausel ist wirksam. Das geht aus einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Leipzig hervor (AG Leipzig, Urt. v. 11.10.2013 – 167 C 5595/13).

Im zugrunde liegenden Fall klagte ein Mieter nach Beendigung des Mietvertrages beim Vermieter seine ehemals geleistete Kaution ein. Der Vermieter rechnete u. a. mit eigenen Renovierungsansprüchen auf. Ein Kautionsguthaben verblieb deswegen für den Mieter nicht mehr. Als Mietvertrag hatte der Vermieter im Jahr 2009 den Mustermietvertrag von Haus & Grund Leipzig in der Fassung von Dezember 2007 verwendet. Der Mieter machte im Verfahren u. a. geltend, dass Renovierungskosten nicht geschuldet seien, da die zugrunde liegende Schönheitsreparaturklausel in Ziff. 7.1.7 und auch die Abgeltungsklausel in Ziff. 7.6.2 des Mietvertrages unwirksam seien. Die Kaution sei ihm deshalb zurückzuerstatten.

Ohne Erfolg. Die Klage des Mieters wurde überwiegend abgewiesen. Nach Auffassung des Amtsgerichts Leipzig sind sowohl die Abgeltungs-/Quotenklausel in Ziff. 7.6.2 des Mietvertrages als auch die Schönheitsreparaturklausel in Ziff. 7.1.7 wirksam. Derartige Klauseln über die Abgeltung (noch nicht fälliger) Schönheitsreparaturen seien dann zulässig, wenn die maßgeblichen Fristen nicht vor Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklären, sich die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungskosten ausrichten und dem Mieter nicht untersagt wird, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeiten ausführt. Diese Voraussetzungen seien in beiden Klauseln des Mietvertrages von Haus & Grund Leipzig erfüllt. Die Einwendung des Mieters war also in diesem Punkt nicht erfolgreich.

Mit der aktuellen Entscheidung greift das Amtsgericht Leipzig die seit 2004 anhaltende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu Schönheitsreparaturen auf. Viele Vermieter wissen aus leidvoller Erfahrung, dass seitdem viele Schönheitsreparaturklauseln in Altverträgen von der Rechtsprechung als unwirksam angesehen worden sind. Umso wohltuender ist die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Leipzig. Sie betrifft jedenfalls die Verträge von Haus & Grund Leipzig in der Fassung seit Dezember 2007. Aber auch für zeitlich danach abgeschlossene Verträge hilft die Entscheidung weiter. Denn der Mustermietvertrag wurde in den zurückliegenden Jahren vorausschauend an einigen Stellen im Vermieterinteresse abgemildert, um kein Unwirksamkeitsrisiko aufkommen zu lassen.

Erst zuletzt hat der BGH entschieden, dass die in Abgeltungs-/Quotenklauseln enthaltene Formulierung „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ unwirksam ist (BGH, Urt. v. 29.05.2013 –VIII ZR 285/12). Auch diesen Grundsatz hatte der Mustermietvertrag von Haus & Grund Leipzig seit Jahren schon berücksichtigt.

Aktuell hat der BGH auch zum farblichen Zustand einer Wohnung am Mietende entschieden. Danach ist ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Wohnung mit einem kräftigen Farbanstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt (BGH, Urt. v. 06.11.2013 - VIII ZR 416/12). Dies gilt jedenfalls, wenn er die Wohnung zu Mietbeginn in weißer Farbe renoviert übernommen hat. Wird die Wohnung am Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgeben, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert und durch den eine Neuvermietung praktisch unmöglich gemacht wird, haftet der Mieter auf Schadensersatz. Im entschiedenen Fall betraf dies einzelne Wände, die der Mieter in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) gestrichen hatte. Dieser Ansatz in der BGH-Rechtsprechung war bereits Anfang 2010 erkennbar (BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 48/09). Schon damals ist der BGH von einer den Mieter treffenden Beseitigungspflicht ausgegangen, wenn der Farbanstrich des Mieters in den Räumen so ungewöhnlich ausfällt, dass dadurch eine Neuvermietung praktisch unmöglich werde. Vielmehr ist ein Mieter am Mietende verpflichtet, eine Wohnung in „hellen, neutralen, deckenden Farben“ zurückzugeben (BGH, Urt. v. 18.06.2008 – VIII ZR 224/07; BGH, Urt. v. 18.02.2009 – VIII ZR 166/08). Diese Grundsätze bekräftigt der BGH mit seiner aktuellen Entscheidung.

Die aktuelle Rechtsprechung zeigt, dass Vermieter ihre Vertragsformulare mit Bedacht aussuchen und verwenden sollten. Haus & Grund Leipzig und seine Berater verfolgen ständig die aktuelle Rechtsentwicklung und besonders die BGH-Rechtsprechung. Risikobehaftete Klauseln werden daher frühzeitig überarbeitet und gegebenenfalls ersatzlos gestrichen.

Rechtsanwalt Dr. Eric Lindner
Reinhold & Linke Rechtsanwälte

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