Kleinreparaturklausel – Sind Duschstange und Duschabtrennung erfasst?
Rechtsprechung zum Thema "Kleinreparaturen" ist relativ selten anzutreffen. Zumeist handelt es sich um amtsgerichtliche Entscheidungen, die wegen des geringen Streitwerts nicht in höhere Instanzen gelangen. Eine aktuelle Entscheidung hat das Amtsgericht Hamburg-Barmbek getroffen (AG Hamburg-Barmbek, GE 2011, 957).
Nach einer formularvertraglich vereinbarten Klausel waren von der später im Verfahren verklagten Mieterin
"die Kosten für die Behebung von Bagatellschäden zu übernehmen; diesen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden."
Die Mieterin weigerte sich, die Kosten einer defekten Duschstange und Duschabtrennung in Höhe von 72,29 EUR zu übernehmen. Die Vermieter begehrte mit ihrer Klage die Zahlung dieser Kosten.
Nach der Entscheidung des Gerichts gehören Duschstange und Duschabtrennung nicht zu den Installationsgegenständen für Wasser, zumindest sei dies zweifelhaft. Schon deswegen gehe dies zu Lasten der Vermieterin, wenn sich dies nicht eindeutig aus dem Mietvertrag ergäbe.
Die Auslegung der Mietvertragsklausel vom Gericht war eigentlich nicht nötig. Typischerweise wird dabei auf § 28 Abs. 3 S. 2 Zweite Berechnungsverordnung zurückgegriffen. Es erscheint wirklich zweifelhaft, ob die fraglichen Gegenstände vom Begriff "Kleinreparaturen" erfasst sind. Zu den Installationsgegenständen für Wasser zählen Wasserhähne, Mischbatterien sowie Brausen (Harsch, in: Schmid, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2. Aufl., 2009, BGB § 535 Rdnr. 615; a. A. offenbar Bieber, GE 2011, 924). Es wäre auch nicht zulässig, eine Mietvertragsklausel auf diese Gegenstände zu erstrecken. Damit würde der Vermieter riskieren, dass die gesamte Klausel als unwirksam angesehen wird, wodurch er dann für die Dauer des gesamten Mietverhältnisses auch bei ansonsten im Grundsatz unstreitigen Kleinreparaturen keinen Kostenersatz erhielte. Auch hier lohnt es sich, den gesetzlichen Ausgangspunkt nicht aus den Augen zu verlieren: Danach hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Mit anderen Worten: er muss im Grundsatz die Mietsache instandhalten oder instandsetzen. Vermieter sollten deshalb darauf achten, nicht nur den Umfang, sondern auch die Höhe der Kleinreparaturen wirksam vertraglich zu begrenzen. Beides ist zwingend erforderlich, damit Kleinreparaturen auf den Mieter verlagert werden können.
Haus & Grund Leipzig | RA Eric Lindner
