Corona-Krise: Gesetzentwurf - Die wichtigsten Änderungen
In der Corona-Krise hat die Bundesregierung ein Gesetzespaket auf den Weg gebracht (Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie). Darüber soll am Mittwoch, den 25. März 2020, im Bundestag beraten und beschlossen werden.
Die Pläne sehen derzeit folgende Änderungen vor:
Mietrecht
Mietzahlung
Die Verpflichtung zur Mietzahlung (gewerblich wie privat) besteht weiterhin. Mieter und Vermieter können sich jedoch über eine Stundung (Zahlung zu späterem Zeitpunkt oder in Raten) der Miete bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mieters verständigen.
Kündigung
Bis zum 30. Juni 2022 können private wie gewerbliche Mietverhältnisse aufgrund von Zahlungsrückständen nicht gekündigt werden, wenn der Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie die Mieten in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht zahlen kann oder konnte (Kündigungsausschluss). Die Beweislast hierfür liegt beim Mieter.
Der Mieter muss glaubhaft machen, dass er coronabedingt in Zahlungsverzug geraten ist. Dazu kann er sich auf eine Versicherung an Eides statt oder auf sonst geeignete Mittel und Nachweise berufen (so zum Beispiel Nachweis über die Antragstellung oder Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen oder den Verdienstausfall.
Andere Kündigungsrechte bleiben unberührt; der Vermieter kann daher aus anderen Gründen (z.B. Eigenbedarf oder vertragswidriger Nutzung) weiterhin kündigen.
Zinsen (Verzug)
Zinsen infolge der ausbleibenden oder verspäteten Zahlungen sind vom Mieter geschuldet, denn Mietzahlungen sind nach wie vor fällig ("nur" das Kündigungsrecht ist nach den Plänen ausgeschlossen).
Kaution
Auf eine geleistete Kaution (Mietsicherheit) kann der Vermieter während des Kündigungsausschlusses wegen ausbleibender Mieten zugreifen und diese verwerten. Es handelt sich in der Regel um unbestrittene Forderungen. Sollte eine Kaution ganz oder teilweise noch nicht vom Mieter geleistet sein, kann diese nach wie vor vom Vermieter eingefordert werden. Diese Pflicht besteht für den Mieter fort - auch in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020. Der Gesetzentwurf enthält hierzu keine Ausnahmeregelung für Mieter. Insbesondere ist Art. 240 § 1 Abs. 1 EGBGB (Entwurf) nicht anwendbar, weil Abs. 4 Nr. 1 dieser Vorschrift nicht für Mietverhältnisse gilt. Kautionen sind deshalb nach wie vor zu leisten.
Mängel, Schäden, Besichtigungen
Hierzu gelten die Hinweise aus unseren News vom 23. März 2020.
Wohnungseigentumsrecht
Versammlung
Die meisten Bundesländer haben Ausgangsbeschränkungen, Kontaktverbote und/oder Versammlungsverbote erlassen; außerdem können in Kommunen Allgemeinverfügungen bestehen, die Verbote beinhalten. Eine Versammlung der Wohnungseigentümer, in der mehrere Personen zusammenkommen, ist daher gegenwärtig nicht zulässig. Änderungen der Rechtslage können sich tagesaktuell ergeben.
Eine Versammlung per Video-Chat oder per Telefonkonferenz oder schließlich online kommt ebenfalls nicht infrage, auf diese Weise können aber Vorbesprechungen geführt werden, um ein Meinungsbild einzuholen. Erst mit der WEG-Reform sind hier Lockerungen vorgesehen, die gegenwärtig aber noch nicht gelten. Möglich bleibt ein schriftliches Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 WEG), worin Beschlüsse gefasst werden.
Verwalter
Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
Wirtschaftspläne
Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt fort, bis über einen neuen beschlossen wird. Dies wird vermutlich erst zulässig sein, wenn Ausgangsbeschränkungen und Versammlungsverbote aufgehoben sind. Eigentümerversammlungen können daher terminlich ausgesetzt werden.
Darlehensverträge
Für Darlehensverträge (Immobilienkredite) mit Verbrauchern, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen worden sind, sollen folgende Sonderregelungen greifen:
1.
Alle Zahlungen an die Bank, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, werden für drei Monate gesetzlich gestundet. Die Bank muss dies unaufgefordert bestätigen. Voraussetzung: coronabedingte Einnahmeausfälle gefährden den Lebensunterhalt des Kreditnehmers oder seiner Unterhaltsberechtigten. Dieser Zusammenhang wird gesetzlich vermutet. Diese Ausnahmeregelungen gelten nur für Verbraucherdarlehensverträge.
2.
Im Falle der in Anspruch genommenen gesetzlichen Stundung darf das Geldinstitut nicht mehr wegen Zahlungsverzuges, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder wegen Wertverlust der als Sicherheit gestellten Immobilie kündigen. Abweichende einvernehmliche Lösungen zwischen Kreditnehmer und Geldinstitut bleiben möglich.
Rechtsanwalt Dr. Eric Lindner
(Syndikusrechtsanwalt Haus & Grund Leipzig)
