Fristlose Kündigung wegen Verzug mit Betriebskostennachzahlung

Ein Vermieter ist berechtigt, aufgrund einer Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung, die den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Zahlungsverzug mehr als einem Monat andauert.

Ein Vermieter ist berechtigt, aufgrund einer Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung, die den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Zahlungsverzug mehr als einem Monat andauert. Das geht aus einer aktuellen Enscheidung des Landgerichts Berlin hervor (LG Berlin, Urt. v. 20.02.2015 – 63 S 202/14).

Die beklagten Mieter befanden sich mit einer Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung aus August 2014 in Höhe von immerhin 1.211,89 EUR in Zahlungsverzug. Die Nachzahlung war bis spätestens zum 1. Oktober 2014 zu zahlen. Die Beklagten zahlten nicht und erhoben auch keine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, woraufhin das Mietverhältnis am 17. Oktober 2014 aufgrund der unterbliebenen Zahlung außerordentlich fristlos gekündigt wurde. Auch daraufhin zahlten die Mieter nicht und erhoben auch keine Einwendungen gegen die Abrechnung. Schließlich wurde das Mietverhältnis erneut am 7. November 2014 außerordentlich fristlos aufgekündigt.

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 iVm § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Zahlung der Miete in Verzug ist. Das Landgericht Berlin hatte deshalb darüber zu entscheiden, ob die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB herangezogen werden kann.

Das Gericht war hier der Auffassung, dass die erste Kündigung als Abmahnung anzusehen sei. In der Zeit bis zur weiteren Kündigung aus November 2014 haben die Beklagten Mieter nicht reagiert. Auch wenn Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen keine laufenden Zahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB seien, handele es sich dennoch um Mietzahlungen und damit um eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Zudem dauerte der Zahlungsverzug mehr als einen Monat an.

Mit dieser aktuellen Entscheidung stellt sich das Landgericht Berlin gegen die herrschende Auffassung (Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 543 Rn. 87 m.w.N.). Danach gehört ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Miete iSv § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Von dieser Norm seien nur regelmäßig wiederkehrende Zahlungen erfasst, was bei einer Nachzahlung nicht der Fall sei.

Gegenwärtig kann aus der aktuellen Entscheidung nicht abgesehen werden, ob sich daraus eine gegenläufige Tendenz zu der herrschenden Auffassung herausbildet. Eine andere Frage ist zudem, ob der Zahlungsverzug mit einer Betriebskostennachzahlung eine ordentliche („fristgemäße“) Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt. Letzteres wird im Grundsatz bejaht.

 

Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner

 

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