Kritik an neuer Mietpreisbremse wächst zunehmend
Verfassungsrechtliche Bedenken werden laut
Kaum ein Thema hat die Immobilienbranche in den letzten Monaten so in Bewegung gebracht wie die neuerliche von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse. Erst mit dem Mietrechtänderungsgesetz 2013 wurde in letzter Minute des Gesetzgebungsverfahrens eine verminderte Kappungsgrenze von 15 Prozent eingeführt, die fortan in Gemeinden mit Wohnungsmangellagen bei Mieterhöhungen vom Vermieter in einem laufenden Mietverhältnis zu beachten ist.
Nun sieht der im März 2014 bekannt gewordene Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums einen neuartigen Eingriff in die Vertragsfreiheit im Mietrecht vor. Danach soll die Miethöhe auch beim Abschluss neuer Mietverträge begrenzt werden. Wird dies Gesetz, darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, die in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegen, die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Dieses umstrittene Instrument soll nach Angaben des Verbraucherministeriums nun voraussichtlich erst Mitte 2015 umgesetzt werden (Sächsische Zeitung v. 05.05.2014).
Ungeachtet dessen wächst quer durch den Immobiliensektor die Kritik. Neben Haus & Grund sehen auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Investitionen im Immobiliensektor gefährdet. Nach einer Umfrage des Stuttgarter Bankhauses Ellwanger & Geiger rechnen 60 Prozent der deutschen Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften damit, dass der Wohnungsbau durch die geplante Regelung ausgebremst wird (Handelsblatt v. 09.05.2014). Auch bei den Kommunen regt sich Widerstand. "Staatlich verordnete Mietpreisbremsen verhindern Investitionen", sagt Dresdens Wirtschaftsoberbürgermeister Hilbert (Handelsblatt v. 06.05.2014). Kritisch zu Wort gemeldet haben sich auch Städte wie Goslar und Schwabach. Hauptargument hier: ländliche Regionen würden die Hauptverlierer sein. Denn steigende Mieten in Boomregionen sorgen für höhere Nachfrage im Umland. Kommt die neue Mietpreisbremse, wird das Umland unattraktiv und die Infrastruktur droht zu verfallen. Auch beim Städtetag wird das politische Vorhaben skeptisch verfolgt. Die Städte und Kommunen selbst müssten es selbst in der Hand haben, welche Gebiete von der Mietpreisbremse betroffen sind (Handelsblatt v. 06.05.2014). Ob dann Dresden oder Leipzig zu den Städten mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ zählen, ist mehr als fraglich. In Dresden sieht der Mieterverein gar „Münchner Verhältnisse“: ungerechtfertigte Mieterhöhungen, sprunghaft gestiegene Kündigungsfälle und Höchstpreise bei Neuvermietungen. Dresdens Mieter stünden angesichts eines Wohnungsleerstandes von rund drei Prozent schwere Zeiten bevor (Sächsische Zeitung v. 12.04.2014).
Von den wirtschaftspolitischen Bedenken abgesehen, werden zudem nun verstärkt auch verfassungsrechtliche Bedenken laut. Diese richten sich in erster Linie gegen die Einschränkung der Vertragsfreiheit für neue Mietverträge. Diese Mietpreisbremse soll dort eingreifen, wo die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt feststellt. Unter welchen Voraussetzungen dies gelten soll, sei jedoch nicht eindeutig. Deshalb spricht der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen von einem "verfassungsrechtlichen Drahtseilakt" (Handelsblatt v. 09.05.2014). Carsten Herlitz, Justiziar beim dortigen Verband, kommt in seiner verfassungsrechtlichen Expertise zum Ergebnis, dass eine Mietpreisbremse für neue Mietverträge nur zulässig ist, wenn tatsächlich ein geringes Angebot an Wohnraum vorhanden ist und diese Teilmärkte vom Bundesgesetzgeber selbst bestimmt werden. Nur bei einer echten Mangellage an Wohnungen drohe ein Verhandlungsungleichgewicht der Vertragspartner, bei der eine staatliche Schutzpflicht zum Tragen kommen kann. Ein Mietinteressent, der eine Wohnung nur in einem bestimmten Stadtteil sucht, müsse dagegen nicht staatlich geschützt werden (Herlitz, ZMR 2014, 262 [264]).
Angesichts dieser breiten Kritik von allen großen Immobilienverbänden und der gewichtigen verfassungsrechtlichen Bedenken tut die Politik gut daran, ihre Pläne zu überdenken. Eine Mietpreisbremse wird zu unzähligen neuen Auseinandersetzungen und Mietstreitigkeiten führen. Mietspiegel werden noch stärker als bislang hinterfragt werden, welche Aussagekraft deren Daten dann wirklich haben. Dass dann die Kommunen wirklich mehr Geld für die Mietspiegelerstellung in die Hand nehmen, ist kaum zu erwarten.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
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