Eigenbedarf: Bundesgerichtshof lockert erneut Begründungserfordernis
Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung erneut gelockert (BGH, Urt. v. 30.04.2014 – VIII ZR 107/13). Für Vermieter bedeutet dies eine weitere Erleichterung bei Eigenbedarfskündigungen.
Im zugrunde liegenden Fall wohnten die Mieter seit dem Jahr 1999 in einer 158 m² großen Wohnung der Vermieter. Die Vermieter kündigten die Wohnung mit Schreiben vom 23.10.2012. Die Kündigung wurde damit begründet, dass ihre Tochter, die bisher eine 80 m² große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, die größere Wohnung benötige, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand begründen zu können. Die Klage war vor dem Amtsgericht erfolgreich, das Landgericht hatte die Klage dagegen abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts sei es erforderlich gewesen, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Da dies unterblieben sei, sei die Kündigung unwirksam. Dagegen gingen die Vermieter in Revision.
Erfolgreich. Nach Auffassung des BGH ist es nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das in § 573 Abs. 3 BGB aufgeführte Begründungserfordernis soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Dem Mieter solle damit ermöglicht werden, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson (hier die Tochter) identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Im entschiedenen Fall genügte die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung einziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.
Mit der aktuellen Entscheidung setzt der BGH erneut die Anforderungen an das Begründungserfordernis im Falle einer Eigenbedarfskündigung herunter. Dass der BGH die Anforderungen an Formalien seit Jahren schrittweise herabsetzt, ist nicht nur bei Kündigungsfragen zu bemerken. Kritiker der Lockerungstendenzen des BGH werden im Falle des § 573 Abs. 3 BGB nun erst recht eine "Gefahr einer Verwässerung" (Fleindl, NZM 2013, 7 [9]) des gesetzlichen Begründungs-erfordernisses sehen.
Trotz aller Lockerungstendenzen in der Rechtsprechung des BGH ist Vermietern auch weiterhin zu empfehlen, ein Kündigungsschreiben sorgfältig zu begründen und vorher Rechtsrat hinzuzuziehen. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung sollten die gegenwärtige und die künftige Lebens- und Wohnsituation dargestellt, die betreffenden Personen namentlich benannt und auch an eine gegebenenfalls anzubietende, freiwerdende Alternativwohnung gedacht werden. Im Zweifel sollte der Vermieter auf eine umfassende Information des Mieters Wert legen (Fleindl, NZM 2013, 7 [11]). Was die Namensnennung betrifft sollten keine Zweifel aufkommen, wenn etwa mehrere Kinder oder Familienangehörige des Vermieters in Frage kommen. Die Identifizierbarkeit gerät sicher dort an Grenzen, wo der Mieter auch mit dem übrigen mitgeteilten Sachverhalt die in Frage kommende Person nicht ausmachen kann.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
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