Betriebskosten und Bestimmtheit der Umlagevereinbarung
Ein Mieter ist nur dann verpflichtet, abgerechnete Betriebskosten zu zahlen, wenn dies klar und eindeutig im Mietvertrag vereinbart ist. Die vereinbarte Mietstruktur muss erkennen lassen, dass der Mieter die Betriebskosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete tragen soll. Das geht aus einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg hervor (OLG Brandenburg, Urt. v. 25.07.2012 – 3 U 147/11, ZMR 2013, 337).
Im Fall nahm die Vermieterin die Mieterin auf Zahlung von Miete aus einem Geschäftsraummietvertrag in Anspruch. In dem zwischen den Parteien am 01.01.2003 abgeschlossenen Geschäftsraummietvertrag war unter Ziffer 2 "Nebenkosten" im gedruckten Text Folgendes angekreuzt:
"Neben der Miete sind monatliche Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu bezahlen:"
Darunter waren in drei folgenden Zeilen Vorauszahlungen für die Kosten von Heizung und Warmwasser, für alle übrigen Betriebskosten und noch weitere Betriebskosten vorgesehen. Außerdem befanden sich neben diesen gedruckten Vorgaben folgende handschriftliche Einträge:
"Gas 50 €
Wasser 45 €
Haftpfl., Steuer, Versicherung 20 €
Zusammen 15 €"
Die Beklagte hat gegen die Klageforderung der Vermieterin eingewendet, die Betriebskostenumlagevereinbarung im Mietvertrag sei unwirksam, weil diese zu unbestimmt sei. Deshalb bestehe kein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten. Soweit sie bisher Betriebskosten gezahlt habe, stehe ihr ein Rückzahlungsanspruch zu, mit dem sie gegen die Klageforderung aufrechne.
Die Zahlungsklage der Vermieterin war erfolgreich. Die Aufrechnung der Mieterin blieb dagegen erfolglos. Nach Auffassung des Gerichts sei die Betriebskostenabrede im Mietvertrag hinreichend bestimmt und damit wirksam. Die Parteien hätten statt der im Formular vorgegebenen Betriebskostenarten oder Kostengruppen in drei Zeilen handschriftlich die vom Mieter zu tragenden Kosten benannt. Den einzelnen Kosten sei außerdem der jeweilige Betrag der Betriebskostenvorauszahlungen hinzugefügt. Zudem habe man die Beträge am Ende noch einmal zu einer Summe addiert. Zudem hätten die Parteien die Mietvertragsregelungen immer so verstanden, wie diese handschriftlich festgelegt worden seien. Die Vermieter hätten stets nur die vertraglich aufgeführten Betriebskosten abgerechnet die Mieterin habe in der Vergangenheit diese Abrechnung auch nicht in Abrede gestellt.
Eine Betriebskostenumlagevereinbarung muss nach ständiger Rechtsprechung des BGH klar und eindeutig sein. "Eine Vereinbarung dieses Inhalts muss dem Mietvertrag allerdings klar und eindeutig zu entnehmen sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können." (BGH, Urt. v. 02.05.2012 - XII ZR 88/10 Rn. 14).
Interessant an der aktuellen Entscheidung des OLG Brandenburg ist, dass das Gericht auch das Verhalten der Vertragsparteien berücksichtigt, wie diese die vertragliche Betriebskostenabrede verstanden haben oder diese umgesetzt haben. Das OLG bezieht damit das Verhalten der Vertragsparteien nach Abschluss des Vertrages in seiner rechtlichen Erwägungen ein, um die Betriebskostenabrede im Mietvertrag auszulegen. In gleicher Weise hat dies der BGH zuletzt angedeutet (BGH, Urt. v. 02.05.2012 - XII ZR 88/10 Rn. 22). Danach kann das Verhalten der Vertragsparteien nach Vertragsabschluss berücksichtigt und in die Auslegung einer Betriebskostenumlagevereinbarung einbezogen werden.
Das Auslegungsergebnis ist konsequent und immer unter folgendem Gesichtspunkt zu betrachten: "Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung. Demgemäß sieht § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB nF vor, dass die Vertragsparteien regeln können, der Mieter solle Betriebskosten tragen." (BGH, Urt. v. 02.05.2012 - XII ZR 88/10 Rn. 13). Eine Ausnahme gilt nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese müssen stets gegenüber dem Mieter abgerechnet werden, wenn die Heizkostenverordnung in dem betreffenden Mietverhältnis anwendbar ist (BGH, Urt. v. 19.07.2006 – VIII ZR 212/06, NZM 2006, 652; dazu Ludley, DWW 2006, 418).
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
