Mietbürgschaft in unbegrenzter Höhe zur Kündigungsabwendung
Der Bundesgerichtshof hat aktuell über die Frage entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Bürgschaft in Höhe von mehr als drei Nettokaltmieten für Mietzahlungen aus einem Wohnraumverhältnis vereinbaren kann (BGH, Urt. v. 10.04.2013 – VIII ZR 379/12, BGH-Pressemitteilung Nr. 61 vom 10.04.2013).
Im vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Sachverhalt drohte einem Wohnungsmieter wegen zwei offener Monatsmieten die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf Bitten des Bruders des Mieters war der Vermieter bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände aus dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt werden würde. Der Bruder des Mieters unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der er sich für die Mietzahlungen seines Bruders gegenüber dem Vermieter verbürgte. In der Folgezeit geriet der Wohnungsmieter wiederum in Zahlungsrückstand, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach sich zog. Der Vermieter verlangt vom Bruder des Mieters als Bürgen die Zahlung eines Betrages in Höhe von mehr als drei Monatsmieten für Forderungen aus dem Wohnraummietverhältnis. Diese Beträge wurden dem Vermieter auch vollständig zugesprochen.
Die Revision des Bürgen hatte beim BGH keinen Erfolg. Nach Auffassung des BGH kann die Vorschrift von § 551 Abs. 1 und 4 BGB, die die Höhe der Mietsicherheit auf drei Nettokaltmiete begrenzt, dann nicht angewendet werden, wenn ein Dritter dem Vermieter eine Mietsicherheit gewährt, um die im Mieter sonst drohende Kündigung wegen Zahlungsverzuges abzuwenden. Die Vorschrift von § 551 Abs. 1 u. 4 BGB soll den Wohnraummieter gerade schützen. In hier der gegebenen Fallkonstellation würde diese Vorschrift den Mieter aber gerade benachteiligen, wenn der Vermieter zur Kündigungsabwendung keine zusätzliche Sicherheit vereinbaren und erhalten dürfte.
Die Entscheidung ist zu begrüßen. Mit ihr knüpft der BGH an seine bisherige Rechtsprechung an. Schon früher hat der BGH festgehalten, dass eine Mietsicherheit von mehr als drei Nettokaltmieten vereinbart oder angenommen werden kann, wenn sich ein Dritter unaufgefordert gegenüber dem Vermieter etwa unter der Bedingung verbürgt, dass ein Wohnraummietvertrag zu Stande kommt (BGH, Urt. v. 07.06.1990 – IX ZR 16/90, WuM 1990, 343; BGH, Urt. v. 30.06.2004 – VIII ZR 243/03, WuM 2004, 473).
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
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