Vorzeitiger Mieterauszug und Neuvermietungsbemühungen des Mieters
Zieht ein Mieter während der Dauer eines vereinbarten Kündigungsausschlusses vor Ablauf der Mietzeit aus, so ist der Vermieter nicht gehalten, den Mieter bei der Suche nach einem Nachmieter zu unterstützen (LG Kleve, Urt. v. 12.07.2012 – 6 S 155/11, ZMR 2013, 118 = Info M 2013, 68).
Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses ergänzen einen bereits geschlossenen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus und vereinbaren individualvertraglich einen weiteren Kündigungsausschluss bis Ende Juni 2011. Der Mieter kündigt ordentlich zum Ablauf des 31.12.2010. Anschließend zieht er aus und zahlt auch keine Miete mehr. Der Vermieter macht Mietzahlungen für den Zeitraum von Januar bis Juni 2011 gelten. Dagegen wendet der Mieter ein, der Vermieter hätte das Einfamilienhaus sobald wie möglich weitervermieten müssen.
Die Zahlungsklage des Vermieters war erfolgreich. Der individualvertragliche Kündigungsausschluss für die Dauer von fünf Jahren und fünf Monaten sei wirksam. Der Mietvertrag konnte daher nicht zum Ablauf des Jahres 2010 vom Mieter ordentlich gekündigt werden. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass der Vermieter die Mietsache an einen Nachmieter hätte vermieten müssen. Sofern der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag habe entlassen werden wollen, sei er gehalten gewesen, einen Nachmieter zu stellen.
Die Entscheidung ist zu begrüßen. Kündigt ein Mieter ein Mietverhältnis vorzeitig, obwohl er (wirksam) vertraglich gebunden ist, hat der Vermieter bis zum Ende der Vertragszeit seinen Erfüllungsanspruch (Hinz, Info M 2013, 68). Dem kann der Mieter nur dadurch entgehen, dass er selbst einen Nachmieter stellt, der geeignet und für den Vermieter zumutbar ist. Darüber hinaus muss der Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben, vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, sofern er einen Nachmieter stellt. Lehnt der Vermieter einen Nachmieter ab und widerspricht dies den Grundsätzen von Treu und Glauben, kann ein Erfüllungsanspruch des Vermieters entfallen.
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
