Betriebskosten und gebildete Wirtschaftseinheiten
Das Landgericht Leipzig hat in einer gerade veröffentlichten Entscheidung unter anderem zur Bildung von Abrechnungseinheiten in einer Betriebskostenabrechnung entschieden (LG Leipzig, Urt. v. 01.02.2013 – 02 S 382/11).
Mit der Klage hat eine Vermieterin Kosten für die Jahre 2006 und 2007 geltend gemacht. In der Abrechnung war angegeben, dass sich diese auf die Verwaltungseinheit S.-K. 40-44 beziehe. In der Heizkostenabrechnung war allerdings lediglich die Anschrift des einzelnen Objektes angegeben. Tatsächlich bestand für die Häuser S.-Straße 28-32, 34-38 und 40-44 eine gemeinsame Heizungsanlage. Hier war beklagte Mieterin der Auffassung, dass die Heizkostenabrechnungen bereits deswegen formell fehlerhaft gewesen seien, da nicht ersichtlich gewesen sei, auf welche Objekte sich die Heizkosten beziehen.
Dem ist das Landgericht in der Berufungsinstanz nicht gefolgt. Die Klage war daher zumindest hinsichtlich der Abrechnung von 2007 erfolgreich. Das Landgericht hielt die Abrechnung besonders unter dem Gesichtspunkt der gebildeten Abrechnungseinheit für formell ordnungsgemäß. Danach genügt es, wenn der Mieter durch die Abrechnung rechnerisch in die Lage versetzt wird, die Abrechnung zu prüfen. Die Rüge, es seien fehlerhaft Abrechnungseinheiten gebildet worden, ist nach Auffassung des Landgerichts keine Frage, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.
Die Entscheidung des Landgerichts ist zu begrüßen. Sie folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Der BGH hat in einer Reihe von Entscheidungen die Grundsätze entwickelt, wann und unter welchen Voraussetzungen eine Abrechnungs- oder Wirtschaftseinheit in einer Betriebskostenabrechnung gebildet oder zugrunde gelegt werden kann. Schon 2005 hatte der BGH entschieden, dass mehrere Wohngebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden können, wenn diese Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses durch eine gemeinsame Heizung versorgt werden. Dabei sieht es der BGH als unschädlich an, wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude der Wirtschaftseinheit bezeichnet wird (BGH, WuM 2005, 579). Überdies muss mietvertraglich nicht vereinbart werden, dass in dieser Weise abgerechnet wird (BGH, WuM 2011, 159). Der Vermieter ist daher grundsätzlich berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen (BGH, NZM 2010, 895). Lediglich inhaltlicher (nicht formeller) Natur ist die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten einer gebildeten Abrechnungseinheit überhaupt maßgeblich sind und ob angesetzte Flächenangaben zutreffend sind (BGH, NZM 2010, 781). Auch wenn in einer Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtwohnflächen aufgrund einer gebildeten Wirtschaftseinheit angegeben werden, ist diese grundsätzlich verständlich, da sich auch in diesem Fall die Verteilung der Betriebskosten durch die angegeben Werte ohne weiteres nachvollziehen lässt (BGH, NZM 2011, 546).
Haus & Grund Leipzig | RA Dr. Eric Lindner
