BGH: Einschränkung des Gebots der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht

Mit Urteil vom 29. November 2007 (VIII ZR 443/06) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach Angaben von Haus und Grund Leipzig entschieden, dass eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht nur dann ein mögliche Pflichtverletzung des Vermieters ist,
wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der kostenauslösenden Maßnahme bereits bestand.

Mit Urteil vom 29. November 2007 (VIII ZR 443/06) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach Angaben von Haus und Grund Leipzig entschieden, dass eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht nur dann ein mögliche Pflichtverletzung des Vermieters ist,
wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der kostenauslösenden Maßnahme bereits bestand.

Danach bezeichnet der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Soweit ein Mietverhältnis bei Abschluss eines im wirtschaftlichen Vertrages noch nicht bestand, kann diese Pflicht vom Vermieter nicht verletzt werden.

Damit hat der BGH den Spielraum für die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit von Betriebskosten zu Gunsten von Vermietern erweitert. Zwar gilt weiterhin, dass der Vermieter verpflichtet ist, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Ein Mieter kann sich jedoch nur dann auf einen möglichen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit berufen, wenn der Abschluss eines Vertrages, der Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten hat, in die Zeit eines Mietverhältnisses fällt. Bereits vor Beginn des Mietverhältnisses getroffene Vertragsvereinbarungen über umlegbaren Betriebskosten können vom Mieter zumindest damit nicht mehr mit dem Hinweis auf die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots angegriffen werden. Darüber hinaus wies der BGH in seinem Urteil darauf hin, dass eine eventuell bestehende Verpflichtung des Vermieters, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln, jedenfalls dann nicht
in Betracht komme, wenn der Vermieter vertraglich an den derzeitigen Anbieter gebunden sei.

Das Urteil kann nach Auffassung von Haus & Grund Leipzig große Bedeutung für Mietrechtsstreitigkeiten um Betriebskostenabrechnungen bekommen. Viele Vermieter haben im Hinblick auf einzelne Betriebskostenarten oftmals bereits bestehende Verträge mit Dienstleistern abgeschlossen, auf die die Grundsätze des aktuellen Urteils übertragen werden können. Dennoch ist für Vermieter in betriebskostenrechtlicher Hinsicht weiterhin ratsam, mehrere Angebote von Unternehmen oder Dienstleistern einzuholen, bevor ein Vertrag (z. B. Versicherung oder Aufzugswartung) verlängert oder abgeschlossen wird.


RA Eric Lindner

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